L’expulsion du locataire : procédure, droits et recours

Il peut arriver que le locataire ne paie plus son loyer, notamment s’il rencontre des difficultés financières. Le propriétaire est alors en droit de demander son expulsion. Selon les clauses du contrat de bail et selon la situation, plusieurs cas de figure sont possibles.

La clause de résiliation

Dans la plupart des contrats de location aujourd’hui se trouve une clause de résolution du bail de plein droit, c’est-à-dire de fin du bail de manière automatique. Avant de pouvoir faire valoir son droit vis-à-vis de cette clause, le propriétaire doit avoir préalablement envoyé un commandement de payer. Il s’agit d’un acte délivré par un huissier de justice qui ordonne au locataire de se soumettre à ses obligations de paiement sous peine de s’y voir contraint et forcé (par une saisie de biens ou par l’expulsion par exemple). A partir du jour de la réception de ce commandement de payer, le locataire dispose de 2 mois pour régulariser sa situation.

Durant ce délai de 2 mois, le locataire peut demander de l’aide pour payer ses dettes : en saisissant le tribunal d’instance rattaché à sa commune pour obtenir un délai supplémentaire ou bien en faisant appel au Fonds de Solidarité pour le Logement de son département (dépôt de dossier auprès du conseil général).

La résiliation judiciaire

Il est cependant possible qu’il n’y ait pas ce genre de clause dans le contrat. Dans ce cas, il faut passer par un juge après avoir suivi différentes étapes.

Etape 0 (facultative) : mise en demeure

Le propriétaire peut, dans un soucis de régler le litige à l’amiable, envoyer au locataire une mise en demeure de régler ses loyers. C’est là encore un acte délivré par un huissier de justice pour ordonner à la personne visée de tenir ses engagements, la différence réside dans la sanction en cas de non-respect. En effet, dans un tel cas, le propriétaire pourra demander des dommages-intérêt ou bien des intérêts sur le montant dû, proportionnel au retard et suivant le taux en vigueur. Le propriétaire n’est cependant pas tenu par la loi d’envoyer ce document.

Etape 1 : jugement

La première véritable étape de cette procédure d’expulsion se passe directement devant le tribunal d’instance. Il est à noté que devant ce tribunal, un avocat n’est pas obligatoire, vous pouvez vous défendre vous-même ou vous faire représenter. Le juge décide alors, en fonction des éléments qu’il a à sa disposition, si ceux-ci justifient une résiliation de bail et l’expulsion du locataire. Il peut également décider d’accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa situation, si celui-ci a la capacité de recouvrir sa dette si on lui laisse un peu de temps. Sinon, il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Etape 2 : demande de départ

Le propriétaire doit envoyer, toujours par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement de quitter les lieux. A partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a 2 mois pour quitter les lieux. Il peut s’il le souhaite saisir le Tribunal de Grande Instance (le TGI : un avocat sera alors obligatoire) pour obtenir un délai supplémentaire allant de 1 mois à 1 an suivant la situation.

Crédit photo : Dorenrof Claudius **PARIS** (Flickr)

Etape 3 : application de l’ordre d’expulsion du locataire

Il est très important de savoir qu’un propriétaire ne peut en aucun procéder lui-même à l’expulsion du locataire, même si toutes les conditions sont réunies (voir ci-dessus), sous peine d’être poursuivi pour violation de domicile. Nous avons vu que chaque acte devait être signifié par huissier de justice, il en va de même pour une expulsion : c’est à un huissier d’y procéder. Il n’est pas tenu d’avertir de sa visite, qui se fait tous les jours excepté le dimanche et jours fériés entre 6h et 21h.

La suite dépend de la réaction du locataire. S’il ne s’oppose pas à quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal contenant notamment la liste des meubles et l’endroit où ceux-ci sont déposés. C’est lui qui récupère les clés et ferme définitivement la porte.

Si le locataire n’obtempère pas, l’huissier fait alors un procès-verbal pour en prendre acte et se rend à la gendarmerie ou un commissariat afin de recourir à la force publique et expulser le locataire de force.

L’huissier est souvent accompagné à la fois d’un représentant des forces de l’ordre et d’un serrurier, notamment pour le cas où le locataire est absent le jour de l’expulsion. Dans ce cas, il dresse un procès-verbal pour expliquer l’absence du locataire, procède à l’inventaire des meubles ainsi que leur retrait et enfin fait changer la serrure. Pour finir, après avoir fermé la porte, il placarde sur la porte une affiche pour informer le locataire que l’expulsion a eu lieu en son absence et qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

La trêve hivernale

Toutes les expulsions de locataire sont suspendues durant la “trêve hivernale” du 01 novembre au 15 mars, sauf si le logement fait l’objet d’un arrêté de péril imminent, c’est-à-dire que l’évacuation immédiate est absolument nécessaire pour la sécurité des occupants. La durée de la trêve hivernale peut cependant être allongée par décision ministérielle, comme ça a été le cas en 2013 pour des raisons climatiques.

Cette trêve n’empêche pas le propriétaire d’engager la procédure d’expulsion qui est longue, surtout si le locataire bénéficie de délais supplémentaires suite à sa demande.

D’autres solutions ?

Ce n’est pas parce que le locataire n’arrive plus à payer que c’est nécessairement volontaire ou bien définitif. De plus, les propriétaires prennent des garanties pour être indemnisés, qu’il s’agisse du recours pour le locataire à un garant de caution, ou bien pour le propriétaire à la souscription à une assurance qui garantit les loyers impayés. Le propriétaire peut également, s’il y a lieu, demander à ce que l’aide au logement du locataire lui soit versé directement.

Dans tous les cas, constater un impayé de loyer démontre un manque de communication entre les deux parties. Il est important que propriétaire et locataire conservent de bonnes relations tout au long du contrat et se tiennent mutuellement informés de changements impactant. En cas de problème pour régler le loyer, le locataire peut faire appel au Fonds de Solidarité pour le Logement. Propriétaire et locataire peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation pour trouver un arrangement à l’amiable.

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